宅基地

      宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。包括建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物或不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。

      宅基地使用权是指依法对集体所有的土地所享有的占有和使用并依法利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。

　　1．占有和使用宅基地。宅基地使用权人有权占有宅基地，并在宅基地上建造个人住宅以及与居住生活相关的附属设施。

　　2．收益和处分。宅基地使用权人有权获得因使用宅基地而产生的收益，如在宅基地空闲处种植果树等经济作物而产生的收益。同时。宅基地使用权人有权依法转让房屋所有权，则该房屋占用范围内的宅基地使用权一并转让。

　　3．宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

　　4．宅基地使用权人出卖、出租住房后，再申请宅基地的，土地管理部门将不再批准。并且，宅基地使用权的受让人只限于本集体经济组织的成员。

　　(1)宅基地使用权的主体为农村集体经济组织的成员。宅基地使用权具有福利性，其权利主体限于本集体经济组织成员，其他人或组织不能成为宅基地使用权的主体。

　　(2)宅基地使用权的用途限于本集体经济组织成员，即村民建造个人住宅，包括建设具有居住目的的建筑物或其他附属设施，如住宅、车库、厕所、牲畜圈舍等。其中，个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的厨房、院墙等。农村宅基地使用权不得用于抵押等法律规定之外的用途。

　　(3)根据我国现行法律规定，宅基地可以为村农民集体所有，也可为两个以上农村集体经济组织的农民集体所有或者属乡镇农民集体所有。但 是，作为宅基地所有权主体的“农民集体”内涵和外延极为模糊，其不是一个独立的民事主体而是一定地域内个体的松散结合，没有独立的意思表达机关。这在一定 程度上对宅基地使用权的分配产生影响。

　　(4)宅基地使用权的取得严格实行“一户一宅”制。鉴于土地资源的有限性，《土地管理法》规定农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。如果涉及占有农用地的，应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民在出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

　　(5)宅基地使用权取得具有无偿性及无期限性。宅基地使用权是为解决本集体经济组织成员居住这一基本生存需求而设定的，主体为本农村集 体经济组织内的成员，客体为本集体经济组织享有所有权的土地，由农村集体经济组织的成员通过无偿分配的方式取得，且该项权利的存续是无期限的。

　　(一)占有权

　　宅基地使用权人有对集体土地进行直接控制与支配的权利。为实现使用和收益的目的，宅基地使用权人必须占有土地。

　　(二)使用(开发)权

　　宅基地使用权人有按照申请时规定的用途使用(开发)土地。宅基地使用权设立的目的就是建造自用的房屋．而不是建造商品房。

　　(三)收益权

　　宅基地使用权人有获取宅基地所产生的各种利益的权利。在宅基地上建造的房屋或者其他附着物，以及房屋或者其他附着物的收益，均归属宅基地使用权人。

　　(四)转让权

　　宅基地使用权的转让虽然受到严格的限制(如不能转让给城市居民)，但宅基地使用权并非绝对不能转让。宅基地使用权在符合转让条件时，可以连同房屋所有权一并转让。

　　(五)物权请求权

　　宅基地使用权是一项用益物权，宅基地使用权人为排除他人妨害，可以行使物权请求权，要求妨害人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。宅基地使用权人的物权请求权，既可以对第三人行使，也可以对所有人行使。

二、宅基地使用权人的义务

　　(一)按规定用途使用(开发)的义务

　　宅基地使用权人须按规定用途使用(开发)，不能擅自改变土地用途。

　　(二)不得超出规定的宅基地面积的义务

　　依据《土地管理法》第62条第1款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。各 省、自治区、直辖市对宅基地的面积标准作出规定。如根据2000年6月29日浙江省第九届人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过的《浙江省实施(中华 人民共和国土地管理法>办法》第35条第2、3款的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地 的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。农村村民宅 基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定。

　　不符合分配宅基地条件的，有关部门不予批准申请人的申请。《物权法》规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《浙 江省实施(中华人民共和国土地管理法>办法》第35条规定：“有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：(一)宅基地面积已达到规定的标准再申请新 宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外；(二)出租、出卖或者以其他形式转让地上建筑物，再申请宅基地的；(三)以所有家庭成员作为一户申 请批准宅基地后，不具备分户条件而以分户为由申请宅基地的。”

　　(三)不得违法转让的义务

　　现行法律政策禁止城镇居民在农村购置宅基地，农村居民负有不转让其宅基地使用权给城镇居民的义务。

　　1．宅基地使用权转让

　　关于宅基地使用权能否转让，在《物权法》中没有做出详细规定，而只是规定适用《土地管理法》等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。国家相关规定主要就是国家颁布的一些规范性文件，例如1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第3款规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。这些法律法规和相关规定都表明，宅基地使用权是不能进行转让的。当然《土地管理法》正在进行修改，宅基地使用权是否可以实现流转还处在争议当中。

　　目前关于宅基地使用权能否进行转让主要有三种观点：第一种观点认为应当允许转让，否则宅基地使用权就成了死产。第二种观点认为不宜放开 宅基地使用权的转让。第三种观点是认为经本集体经济组织同意，可以在本集体经济组织内部随着房屋的转让而有条件的转让，以实现物尽其用的目的。根据现有法 律法规和相关规定，有条件地允许宅基地使用权转让是符合我国宅基地使用转让的，而且也是合法的。但是宅基地使用权转让后不能再申请宅基地。

　　2．宅基地使用权抵押

　　《物权法》、《担保法》等都明确规定，宅基地使用权不得抵押。因为如果允许抵押，那么实现抵押权时，房屋可以查封流转，但是宅基地使用权不能转让，最终将导致抵押权无法实现。所以，无论是在集体经济组织内部还是外部，宅基地使用权都不得用于抵押。而且宅基地之上的房屋也不得抵押。在现实中，农村出现的以房屋或宅基地使用权进行抵押都是无效的，不受法律保护，所以有关当事人一定要加以注意。

　　3．宅基地使用权租赁

　　宅基地使用权能否出租，《物权法》没有做出明确规定，但是《土地管理法》规定农村村民可以出租住房。所以原则上，宅基地使用权是不得单 独出租的，但是在农村村民出租房屋时宅基地使用权是随之一并转移的。农村村民在出租房屋后没有住房的，只能要求与房屋承租人解除租赁关系，不能再申请宅基 地。

(二)宅基地使用权可以附随房屋进行流转

　　在上文中我们已经提到，宅基地使用权的流转受到严格的限制，一般是不能单独转让的。但是在农村现实生活中，很多集体经济组织已经没有多余的空地可以分配给农民作宅基地，但是农村人口又在不断增长，用地压力很大，同时很多家庭拥有多处宅基地或宅基地面积超标，这些情况都要求宅基地使用权要进行内部流转，但是需要随同房屋所有权一同转让。宅基地使用权随同房屋转让也要有一定的条件：

　　①转让人与受让人必须是同一集体经济组织内部的成员。也就是说本集体经济组织外的成员、城镇居民、法人和其他组织购买农村房屋和宅基地的，因为违反国家规定也不具备宅基地使用权人的主体资格，应当认定无效。

　　②受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权申请分配的条件。如果受让人已经拥有宅基地和住房或不具有申请分配资格，那么根据“一户一宅”等规定，就不能转让。

　　③转让行为需征得本集体经济组织的同意。如果当事人擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应当认定为无效。

　　另外《物权法》第155条规定，已经登记的宅基地使用权转让应当及时办理变更登记。在上文中，我们已经提到经申请取得的宅基地使用权是由土地管理部门进行审批，在审批的过程中就已经进行了登记。所以宅基地使用权转让也要进行变更登记，否则不发生转让的法律后果。

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